Oni ukazuju da su zadržana sporna rješenja i pravne konstrukcije o takozvanim “kondo hotelima” i zgradama “mješovitog i integralnog modela poslovanja”, koje će omogućiti podobnim investitorima da na plažama i ekskluzivnim lokacijama planom predviđenim samo za turizam po papirima grade hotele i apartmane a da ih nakon izgradnje pretvaraju u obične stambene zgrade.
Naveli su primjere da se sada zgrade građene kao kondo hoteli i apartmani za turizam, uz korišćenje privilegija tokom te gradnje, rješenjima pretvaraju u obične stambene zgrade iako su u zoni turističkih objekata.
- Društvo
- 28.08.2025.
![Snimak-ekrana-2025-08-20-195706-1024x526[1]](https://bezcenzure.me/wp-content/uploads/elementor/thumbs/Snimak-ekrana-2025-08-20-195706-1024x5261-1-rak35ftb58uxp3wuy28e9257r8ovp1i7waymattxt4.png "Snimak-ekrana-2025-08-20-195706-1024×526[1]")
- Društvo
- 21.08.2025.
U nedavno usvojenom Prostornom planu je konstatovano da je veliki problem u razvoju turizma to što je proteklih godina dozvoljavana izgradnja velikog broja stambenih zgrada na plažama i ekskluzivnim lokacijama, što je smanjilo prostor za izgradnju luksuznih hotela. Konstatovano je i da izgradnja stambenih zgrada od kojih država ima niske prihode nisu javni interes, već da su javni interes veliki i luksuzni hotelski kompleksi od kojih država ima veću korist.
Nacrt pun neusaglašene terminologije
U primjedbama USS-a ukazuju da se sada ovim zakonom omogućava nastavak takve prakse, kao i da se u nacrtu koristi neadekvatna i pravno neusaglašenu terminologiju, koja otežava sprovođenje zakona i otvara prostor za proizvoljna tumačenja.
“Koristi se sporna pravna konstrukcija kondo modela poslovanja, koja ograničava prava vlasnika i omogućava nastavak stambene gradnje pod hotelskim imenom na najatraktivnijim i najvrednijim lokacijama. U nacrtu se zadržava tzv. mješoviti i integralni model poslovanja, iako u praksi nikada nijesu implementirani na zakonit način, niti je za njih ikada izdato odobrenje za rad. Uprkos tome, oni se i dalje zadržavaju u tekstu zakona, bez jasne svrhe, bez nadzora i bez dokazane koristi za javni interes. Time se stvara pravni okvir koji ne proizlazi iz realne potrebe, već služi kao podloga za formalno izigravanje zakonskih i planskih normi. Smatramo da je od ključne važnosti da zakon jasno razgraniči stambenu od turističke namjene, te da svi modeli poslovanja budu usklađeni s važećim zakonima, planovima i osnovnim principima pravne sigurnosti”, saopšteno je “Vijestima” iz USS-a uz primjedbe koje su poslali na javnu raspravu Ministarstva turizma.
Izbrisati članove 106 i 107, izmijeniti 108
Predlažu brisanje člana 106 i potpuno ukidanje mješovitog modela poslovanja iz Nacrta zakona o turizmu i ugostiteljstvu.
“U praksi, ovaj model funkcioniše kao pravni paravan za stambenu izgradnju pod hotelskim imenom. Po završetku objekta, smještajne jedinice se knjiže kao stanovi i apartmani, iako su ranije koristile poreske i urbanističke olakšice namijenjene hotelima visoke kategorije”, ukazuju iz ove organizacije.
Predlažu i brisanje člana 107 koji uvodi tzv. “integralni model poslovanja”, kao i izmjene člana 108 koji omogućava prodaju dodatnih sadržaja u turističkim rizortima jer može biti paravan za stambenu izgradnju u osjetljivim zonama, posebno duž obale i u planinskim centrima.
Traže da se jasno definiše da se sve smještajne jedinice unutar turističkog rizorta moraju koristiti u skladu sa turističkom funkcijom.
Uskladiti termine za Zakon o planiranju i izgradnji
USS ukazuje i da ovaj nacrt koristi niz termina koji nijesu usklađeni sa već usvojenim i važećim zakonom iz oblasti planiranja prostora i izgradnje objekata.
“Na primjer, upotrebljavaju se izrazi poput: ‘objekat stambene namjene’, ‘porodična kuća’ i ‘građevinski objekat odnosno kompleks”, dok su u važećem Zakonu o planiranju prostora i izgradnji objekata precizno definisani termini: ‘porodična stambena zgrada’, ‘zgrada’, ‘stambeni objekat’, ‘stambeno-poslovni objekat’ i “poslovni objekat”. Pojam ‘porodična kuća’ ne postoji u zakonu i njegova upotreba može izazvati pravnu nepreciznost i praktične probleme u primjeni propisa. Dodatno, Zakon o planiranju prostora i izgradnji objekata propisuje da se obavljanje poslovne djelatnosti, uključujući ugostiteljsku, u objektima stambene namjene može dozvoliti isključivo ako se za to izvrši prenamjena prostora u skladu sa važećim planskim dokumentima i tehničkim normativima. Time se jasno ograničava mogućnost da se ugostiteljska djelatnost vrši u stambenim jedinicama bez odgovarajuće planske osnove, što je u interesu pravne sigurnosti, zaštite susjedskih prava i komunalne uređenosti”, navedeno je u primjedbama.
Pet vrsta apartmana nejasno definisano
Takođe ukazuju da se koriste termini “apartman za iznajmljivanje turistima”, “turistički apartman”, “studio apartman”, “turistički apartmanski blok” i “stan za iznajmljivanje turistima”, koji nisu jasno definisani, što će, kako smatraju, dovesti do pravne nesigurnosti prilikom primjene zakona, administrativne nedoumice u postupcima kategorizacije i inspekcijskog nadzora, kao i do potencijalne zloupotrebe kroz formalno izigravanje planskih i poreskih režima.
“Turistički apartman je u članu 7 stav 42 definisan kao ugostiteljski objekat, ali u tekstu nacrta ne postoji jasno funkcionalno ili tehničko razgraničenje u odnosu na studio apartman. Potrebno je precizirati razliku u sadržaju, načinu upotrebe i obavezama pružalaca usluga. Takođe, nedostaje jasan pravni status za studio apartman – da li se tretira kao posebna kategorija ugostiteljskog objekta ili kao podvrsta turističkog apartmana? Pojmovi ‘apartman za iznajmljivanje turistima’ i ‘stan za iznajmljivanje turistima’ se koriste naizgled kao sinonimi, iako se radi o različitim pravnim i funkcionalnim kategorijama. Ako oba označavaju stambene jedinice koje se povremeno izdaju turistima, potrebno je normativno ujednačiti terminologiju i izbjegavati dupliranje koje može voditi ka neujednačenoj praksi i nerazumijevanju kod fizičkih i pravnih lica”, navedeno je u primjedbama.
Šta je “turistički apartmanski blok”?
U članu 82 stav 3 predviđena je mogućnost da se turistički apartmanski blok nalazi u stambenoj zgradi, što je, kako smatraju u USS-u, u suprotnosti sa osnovnim planerskim i pravnim principima.
“Ako je u pitanju objekat sa deset ili više apartmana koji se turistički izdaju i funkcionišu kao jedinstvena ugostiteljska cjelina, takav objekat mora imati status ugostiteljskog, tj. poslovnog objekta – a ne stambenog. Ukoliko se želi omogućiti postojanje turističkog apartmanskog bloka, on mora biti organizovan u okviru objekta (ili dijela objekta) koji je planski i zakonski predviđen za obavljanje ugostiteljske djelatnosti. U tom smislu, neophodno je predvidjeti prethodnu prenamjenu objekta (ili njegovog dijela) iz stambene u poslovnu namjenu, u skladu sa važećim zakonima o planiranju prostora i izgradnji”, naveli su iz USS-a.
Kondo apartmanima propisati minimalni broj fiskalnih noćenja
Posebno je problematičan član 103 nacrta koji definiše kondo model poslovanja.
Kondo hotel je po definiciji zgrada sastavljena od pojedinačnih stambenih jedinica koje se prodaju pojedincima i investitorima za ličnu upotrebu ili kao imovina za iznajmljivanje, a ukoliko ih vlasnik ne koristi može iz iznajmiti kao nekretninu za odmor preko zajedničkog agenta. I ovakvi hoteli su u proteklom periodu imali povlastice prilikom gradnje i mogli su se graditi u turističkim zonama, pa su tako zauzimali mjesta za prave hotele.
“Predloženi čan 103 u ovom obliku ostavlja značajan prostor za pravnu nesigurnost, zloupotrebe i kršenje prava svojine. Bez dopuna i preciziranja, njegova primjena može imati štetne posljedice po vlasnike, lokalne zajednice i turističku infrastrukturu. Iako se u članu 103 navodi da smještajne jedinice moraju biti u komercijalnoj upotrebi najmanje 10 mjeseci godišnje, u praksi se ova obaveza zaobilazi putem fiktivnog oglašavanja po nerealnim cijenama. Tako se objekti koji formalno funkcionišu kao hoteli, u stvarnosti koriste isključivo kao stanovi, uz izbjegavanje poreskih i zakonskih obaveza”, navedeno je u primjedbama. Zbog toga predlažu da se definiše “komercijalna funkcija” kao minimalni broj fiskalizovanih noćenja godišnje ili minimalni broj dana stvarnog iznajmljivanja, kao i da se uvedu kazne za neispunjenje uslova kroz gubitak prava na poreske olakšice ili da se uvede progresivno oporezivanje za jedinice koje nijesu u turističkoj funkciji uprkos kategoriji objekta.
![images_uiks-7[1]](https://bezcenzure.me/wp-content/uploads/elementor/thumbs/images_uiks-71-rahk411vk4bybuj7pvt0uloyigmm1veyampjrba354.jpg "images_uiks-7[1]")
